Владимир Ефимов - В городе запущены специальные арендные программы для дошкольных образовательных учреждений, когда мы предлагаем по рублю детские садики

28 апреля 2014

Добрый вечер. У меня в студии сегодня гость – человек, к которому очень много всегда возникает вопросов, поскольку он руководит практически всем городским имуществом. Руководитель Департамента городского имущества города Москвы Владимир Ефимов.

– Добрый вечер.

Сидя по разные стороны баррикад и получая периодически звонки от аудитории, от предпринимателей, от прочих – очень часто возникает ощущение, что как раз не так-то просто в Москве найти себе помещение, сходное и по цене, и по ставке аренды, и так далее. И как раз претензии возникают все время в этой сфере. Количество историй, связанных с тем, что обирают бизнес – прислали задним числом бешеный налог и так далее – растет не в геометрической, конечно, прогрессии, но арифметической.

– Знаете, наверное, все-таки нужно смотреть на этот вопрос с двух сторон. Безусловно, всегда есть ситуация, когда одна сторона покупает, другая продает. Я полностью разделяю мнение предпринимателей, которые всегда стараются найти для себя наиболее выгодные предложения на рынке. Это касается как места расположения помещения, так и, безусловно, стоимости этого помещения. А учитывая, что рынок у нас высококонкурентный, то те предложения, которые являются выгодными, интересными, – на них и спрос высокий. Поэтому это порождает достаточно высокие цены аренды на коммерческую недвижимость. Если говорить про город, то я назову несколько цифр, которые, наверное, ответят на вопрос по поводу того, может или не может город оказать сильное влияние на рыночную стоимость. На сегодняшний момент в городе работают около 200 тысяч индивидуальных предпринимателей. Еще около 200 тысяч – это субъекты малого и среднего бизнеса, которые тоже в себя включают индивидуальных предпринимателей. В сумме мы получаем около 400 тысяч единиц экономической активности. Порядка миллиона еще – это уже предприятия средние и крупные. При этом, если мы возьмем участие города в обеспечении всего этого бизнеса помещениями, то мы получим простой ответ. На сегодняшний момент с городом заключено 19 тысяч договоров аренды всего-навсего, из них субъектами малого предпринимательства чуть более 10 тысяч. Поэтому, соответственно, тот ажиотаж, который происходит вокруг городской недвижимости в части, касающейся ставок аренды, что город, меняя ставки аренды, убивает малый бизнес, на мой взгляд, сильно преувеличен.

Скажите мне, пожалуйста, вот Вы, человек, работавший, на мой взгляд – я говорил вам это до эфира и сейчас еще раз это произнесу – в структуре одной из наиболее эффективных и реально играющих на стороне здоровой конкуренции и так далее. Федеральная антимонопольная служба. У Вас внутреннего такого диссонанса не происходит, когда вы видите, с одной стороны, необходимость развивать бизнес в городе, и с другой стороны, ситуацию с тем же имуществом, недвижимостью и так далее. Вам не кажется, что в силу, может быть, ограниченной конкуренции… Это скорее всего не как к руководителю департамента, а как к эксперту. Душится эта самая здоровая конкуренция. И не возникает ли у Вас иногда желания, используя положение руководителя департамента, заставить город сыграть в роли субъекта, играющего на понижение ставок, сбивающего температуру? Структура, которая позволила бы бизнесу развиваться?

– Если говорить про антимонопольное прошлое, то все оно было заточено как раз на то, чтобы развивать конкуренцию. Если мы говорим про рынок недвижимости, то его монополизация в столице невозможна по определению, потому что количество собственников объектов недвижимости запредельное, и поэтому концентрации какой бы то ни было, даже минимальной, быть не может. Особенно, с учетом стоимости объектов недвижимости.

Если говорить о том, хотелось бы или не хотелось сбивать стоимость аренды, то честно скажу, что мы себе такой задачи не ставили. Безусловно, у нас есть целый ряд программ, направленных на поддержку социально ориентированных предприятий, и для них предоставляет город льготную арендную ставку, в том числе для субъектов малого предпринимательства. Городом сохранена на этот год минимальная ставка в размере 3,5 тысяч рублей за квадратный метр, что является абсолютно не рыночной ставкой, существенно более низкой. И поэтому город, безусловно, выполняет свои социальные функции. Но основной задачей мы видим обеспечение равного доступа к городской недвижимости со стороны предпринимателей. Для этого мы на регулярной основе проводим аукционы на право заключения договора аренды городской собственности. И соответственно, аукционы по приватизации городских помещений. Я считаю, что это куда более важно – обеспечить равный доступ для предпринимателей к объектам недвижимости, нежели чем льготирование узкой категории пользователей.

А Вы уверены, что вам удается обеспечить равный доступ? Ведь коррупционная емкость, такой любимый термин последнего времени, как раз всей этой истории с городской недвижимостью и со ставками аренды весьма высока.

– Я уверен в этом, потому что все без исключения договоры аренды, которые мы заключаем, это договоры аренды, заключенные по результатам открытого аукциона. Мы специально в прошлом году сделали одно окно для всех предпринимателей в лице Департамента города Москвы по конкурентной политике. Это место, это площадка, где город реализует все без исключения свои имущественные активы. Это касается и аренды земли, и аренды помещений, и продажи имущества. Это и продажа активов в виде предприятий, заключение концессионных соглашений и инвестиционных контрактов. То есть все сделки проходят на апробированной публичной площадке – площадке Департамента города Москвы по конкурентной политике. И результат этих продаж говорит сам за себя. Практически все продажи идут с повышением существенным, количество аукционов с одним участником минимально. Поэтому мы можем смело сделать вывод о том, что процедура конкурентна, понятная и прозрачная для участников рынка. Я, честно говоря, не слышал жалоб на то, как проходят аукционы.

Вы предполагали тот объем работы, с которым вы столкнетесь, придя на эту должность? Что Вас удивило?

– Меня удивил объем, я не думал, что будет такое количество задач, которые стоят перед Департаментом городского имущества города Москвы. Но они интересные, они жизненные, они все реальны.

Задача номер один сейчас?

– На сегодняшний момент у нас задача номер один – это все-таки полная инвентаризация имущественного комплекса города. Это касается как земельных участков, так, собственно говоря, и объектов недвижимости. Мы эту работу завершаем, а в этом году поставим точку.

Она ни разу не проводилась? Или это просто не константа, это меняющаяся цифра?

– Во-первых, это не константа, а цифра меняющаяся, потому что что-то прибывает, что-то убывает. Во-вторых, на сегодняшний момент есть технологии, позволяющие, единожды актуализировав эти данные, поддерживать их в актуальном состоянии постоянно. Это и межведомственное взаимодействие с Федеральной Кадастровой палатой, с Росреестром, которое позволяет нам постоянно обновлять информацию о правах на объекты недвижимости в городе, актуализировать благодаря этому оформленные земельные правоотношения и приводить в порядок правоотношения в отношении объектов недвижимости города.

Городу вообще нужна своя недвижимость, нужно свое имущество? По большому счету?

– Безусловно, нужно. Я скажу следующее. У города около пятидесяти миллионов квадратных метров недвижимости. При этом две третьих, наверное, даже побольше – три четвертых всего этого имущества – это имущество, которое используется социальной сферой: это школы, садики, больницы, поликлиники. Безусловно, это имущество, с моей точки зрения, должно находиться в городской собственности. Что касается имущества, которое город сдает в аренду, безусловно, это важная составляющая неналоговых доходов города. И на сегодняшний момент от нее отказываться было бы, наверное, неправильным. Мы для себя ставим задачей изменение структуры этих неналоговых доходов. И если сейчас мы имеем достаточно большое количество договоров на небольшие помещения площадью 50, 100 метров, 200 метров, то для себя целью мы ставим переход к аренде крупных помещений площадью 300 и более квадратных метров. С одной стороны, это нам дает гарантированный доход, с другой стороны – существенно упрощает администрирование. Поэтому, если брать задачу управления недвижимостью, мы видим ее перед собой как преимущественная реализация небольших помещений и сдача в аренду более крупных.

Почему, зачем? Больше доход? Изменение этой структуры, от мелких… Означает ли это, что объемы городской недвижимости будут увеличиваться?

– Мы не приобретаем недвижимость именно для целей сдачи в аренду. Такие сделки мы проводим, по приобретению объектов недвижимости, но исключительно для обеспечения государственных задач, для создания МФЦ и для размещения органов власти, в частности, на присоединенных территориях.

Просто как бизнес такой собственный это не рассматривается?

– Не рассматриваем, конечно, нет.

Зачем нам инвесторы?

– Инвесторы – это в первую очередь конкуренция. Конкуренция – это качество. Когда мы говорим о привлечении инвесторов в ту или иную отрасль, мы в первую очередь думаем не о том, что это придет некое частное лицо с деньгами. Мы думаем о последствиях прихода этого лица. Это и рабочие места, и налоговые платежи в будущем. Это новые услуги для граждан.

А почему об этом должен думать город, о привлечении инвестиций в имущество, в строительство, а не те игроки, которые этим занимаются?

– Потому что город является по сути дела отправной точкой для привлечения инвесторов. Потому что имущество, с использованием которого реализуются инвестиционные проекты, это либо земельные участки, либо, соответственно, существующие объекты недвижимости, которые подлежат реконструкции либо реновации. Либо, использованию в том виде, в котором они есть, но с какими-то новыми задачами. Примеров в принципе в городе достаточно много – успешных примеров.

Вот эта шумиха, которая поднялась недели две назад о том, что привлекаются китайские инвесторы…

– Я не стал бы приукрашивать эту ситуацию. Безусловно, есть определенный политизированный момент в части, касающейся дискуссии по поводу китайских инвесторов. Но для нас деньги инвесторов не имеют какого-то окраса либо какого-то происхождения. Мы считаем, что любой частный инвестор, который вкладывает денежные средства в развитие экономики города, для нас большой плюс. И у нас есть достаточно большое количество инвестиционных проектов, реализуемых нашими инвесторами, российскими. Есть достаточно большое количество иностранных инвестиций.

Соотношение приблизительно: иностранные инвестиции и российские инвестиции?

– Я точную цифру не скажу, но я думаю, что если брать наши и не наши, то где-то три четверти – это внутренние инвестиции частные, и где-то одна четверть, процентов двадцать– двадцать пять – это иностранные.

Мы коротко обсуждали этот крупнейших аукцион по продаже ЗИЛа – это прецедент или это начало такого процесса?

– Для города это прецедент. Но мы расцениваем это в то же время и как начало реновации промышленных зон на территории города Москва. Безусловно, для города это очень выгодная сделка, выгодная со многих точек зрения. С одной стороны, городское предприятие ЗИЛ, где город является стопроцентным собственником, получает средства от реализации актива, который в последнее время не приносил никаких доходов. Второе – город получит в течение ближайших семи лет полностью новый микрорайон с новой современной жилой и социальной инфраструктурой, обеспеченной как с точки зрения детских садиков, поликлиник, школ, так и с точки зрения рабочих мест и сферы услуг. Поэтому, безусловно, это большой шаг вперед, и мы рассчитываем, очень надеемся, что инвестором проект будет реализован своевременно и качественно.

Что дальше? Что следующее крупное?

– Сложно сейчас назвать какой-то конкретный проект. У нас в разработке находится несколько промзон, в том числе, например, промзона Южный порт детально прорабатывается в настоящий момент. Я думаю, что в ближайшее время мы несколько проектов представим.

Когда Вы готовили ЗИЛ к продаже, с чем столкнулись? Вроде процедура понятная со всех точек зрения – умозрительно. С чем столкнулись неожиданным?

– Каких-то неожиданностей не было. Была достаточно длительная проработка нюансов сделки. Мы хотели, с одной стороны, защитить инвестора в части, касающейся гарантий со стороны города, что он получит всю разрешительную документацию, что у него есть гарантированные объемы строительства. Вместе с тем для нас важно было защитить интересы города как с точки зрения строительства, периода строительства, времени, сроков строительства, так и с точки зрения наполнения того, что будет построено. Поэтому перед тем, как выходить в сделку по ЗИЛу, городом был разработан детальный проект планировки с этапами реализации. Четко была разведена ответственность города – что строится за счет средств бюджета – в первую очередь это транспортная инфраструктура, что строится за счет инвестора – безусловно, это коммерческая составляющая и определенное обременение в виде строительства социальной инфраструктуры. В частности, в проекте прямо предусмотрено, что инвестор строит шесть детских садиков, которые потом безвозмездно передает в собственность города для того, чтобы они эксплуатировались в городской системе дошкольного образования. На инвестора также возлагается обязанность по строительству всей внутриквартальной дорожной, транспортной инфраструктуры. Это достаточно сложный проект, поэтому мы его готовили суммарно около года. В проекте прямо предусмотрено, что инвестор строит шесть детских садиков, которые потом безвозмездно передает в собственность города

Эти принципы будут соблюдаться в отношении каждого крупного объекта? Каждой крупной промзоны?

– Безусловно. Если не будет такой детальной проработки, нельзя будет говорить о том, что проект гарантированно будет реализован с нужным нам результатом. Если будет отсутствовать проект планировки, четко разложенные обязательства города и инвестора, сложно говорить о соблюдении сроков и о качестве того, что мы получим в конечном результате.

Эта ставка на развитие транспортной инфраструктуры – она серьезно усложняет вашу работу?

– Мы каких-то усложнений особенно здесь не видим. Безусловно, это накладывает на нас определенные обязательства, связанные с подготовкой к изъятию земельных участков. Но это достаточно понятный рабочий момент.

Понятный всем или понятный властям? Эта история с возможным выкупом этих территорий, она по-прежнему остается конфликтной зоной?

– Конфликтной? Безусловно, есть дискуссия и спор с собственником о цене. Но споров, которые не были бы решены на уровне города, на сегодняшний момент нет. Если говорить про саму процедуру изъятия, она, безусловно, защищает в первую очередь собственника. Город не может ничего изъять просто так своим волюнтаристским решением – требуется целый набор процедурных действий, которые позволяют заблаговременно уведомить всех о том, что планирует изъятие. Проводится независимая оценка. Всегда есть возможность оспорить ее в суде в случае, если собственник с ней не согласен. И только после того, как в случае несогласия есть уже судебное решение, можно говорить о том, что участок изымается. Также скажу один важный нюанс: город прибегает к процедуре изъятия в исключительных случаях: если есть необходимость проложить дорогу, построить метро. Анализируется вся прилегающая территория на предмет выбора наименее обремененной территории, и только после этого уже принимаются какие-то градостроительные решения с тем, чтобы при строительстве затрагивать наименьшее количество собственников. Город не может ничего изъять просто так своим волюнтаристским решением – требуется целый набор процедурных действий

В эти моменты жалеете, что земля в Москве очень дорогая?

– Да нет. Безусловно, здесь нужно соблюдать баланс…

Это от щедрот и богатства бюджета города?

– Нет, ни в коем случае. Дело в том, что доходы бюджета от строительства транспортной инфраструктуры и плюсы перекрывают, безусловно, все те расходы, которые мы несем. Плюс, если уж мы говорим про себестоимость земли, то всегда оценивается использование в настоящий момент этих земельных участков, какую они доходность имеют. Поэтому не всегда мы говорим о том, что это какая-то заоблачная стоимость.

Когда Вы берете на баланс, проект не удивляет, что это обошлось в такую-то сумму или такую-то?

– Нет, таких вопросов, что это очень дорого, нет. По той простой причине, что все без исключения проекты, которые реализуются за счет бюджета, проходят экспертизу стоимостную. Все они разыгрываются через публичные и прозрачные аукционные процедуры. И город экономит огромные средства, если взять результаты размещения государственного заказа по итогам года, которые позволяют реализовывать целую серию дополнительных проектов как в сфере социальной, так и транспортной инфраструктуры.

Легко разделено в городе… Не возникает конфликтов между городским и федеральным имуществом? В этом смысле Москва – уникальный город, федерального имущества тоже более чем достаточно на территории города.

– У нас достаточно тесное взаимодействие с Росимуществом, и все вопросы мы решаем в рабочем порядке.

Нет иногда – скинуть на баланс то, что тебе не нужно…

– Знаете, у нас таких ситуаций не бывает. У нас есть случаи, когда, например, в нашем имуществе размещаются те или иные федеральные органы, мы это имущество передаем в Российскую Федерацию. Есть ситуации, когда какое-то имущество необходимо для нужд города, и Российская Федерация идет навстречу городу и передает это имущество в собственность города. Поэтому здесь такое взаимовыгодное партнерство и движение навстречу друг другу.

С Росимуществом и с федеральным имуществом у вас конфликтов нет. А с кем у Вас конфликты?

– Мы стараемся не пребывать с кем-то в конфликте и находить всегда компромиссные решения.

Даже тогда, когда городское имущество оказывается в незаконных руках? И вообще, как это возможно?

– Если говорить, конечно, о незаконном пользовании городским имуществом, то здесь мы действуем жестко. Все без исключения незаконные пользователи подлежат немедленному выселению.

А кто это, что это за категория?

– Категория незаконных пользователей делится на две составляющие. Первая – это те лица, которые отказываются покидать городские помещения после расторжения договоров аренды, это, наверное, процентов тридцать общего количества. Остальные семьдесят процентов – это те, кто считает возможным незаконно занять помещение, которое им никогда не принадлежало.

То есть, рейдерские захваты продолжаются? Девяностые рулят до сих пор?

– Я думаю, что мы в ближайшие полгода эту работу завершим полностью, и все без исключения городские помещения, которые незаконно заняты, будут освобождены. Здесь мы действуем жестко.

Люди всегда знают, что они незаконно занимают помещение?

– Во всяком случае, не было ситуаций, чтобы кто-то нам пытался доказать, что это его помещение.

Но они могут сказать: мы арендовали…

– Такие случаи есть.

Вот у нас документы… А потом выясняется, что это субаренда, субсубаренда и так далее.

– Такие случаи есть. И здесь уже помогают наши коллеги из правоохранительных органов, когда по поддельным документам либо под каким-то иным предлогом мошенники просто собирают деньги с пользователей, которые незаконно по-прежнему находятся в городском имуществе. Но таких случаев единицы.

У Вас графики, цифры… Что Вы испытываете, когда слышите: Москва попала в TOP-5 самых дорогих офисов? В TOP-5 самых дорогих торговых улиц и так далее?

– Знаете, к этому сложно относиться эмоционально. Скорее всего, это обычные рабочие моменты. Где-то это вызывает радость, потому что это дополнительные доходы бюджета. У нас одна из задач – это в том числе наполнение городского бюджета. Поэтому здесь каких-то других специальных эмоций особых не возникает.

Но тем не менее я все-таки хочу вернуться к этой истории. Дороговизна – это все-таки отпугивание развития бизнеса. И по аренде, и по торговым улицам…

– Все-таки у нас рыночная абсолютно ситуация на рынке недвижимости. И те цены аренды, стоимости квадратного метра, сделок купли-продажи – это отражение спроса и предложения. Если мы представим себе ситуацию, что кто-то захочет сдать в спальном районе помещение под торговлю за десять тысяч долларов за метр в год, никто, безусловно, не найдет себе арендатора. Поэтому те цены, которые сложились на рынке, безусловно, являются зеркалом той экономической активности, экономической ситуации, которая есть у нас в городе. Безусловно, есть так называемые торговые улицы в центре города, которые по стоимости аренды сопоставимы с мировыми столицами. Это нормально, потому что и потребительский спрос на этих улицах, в этих магазинах ничуть не ниже, чем в столицах, в европейских городах. Если рассматривать картинку по городу в целом, то стоимость аренды по сути дела отражает стоимость недвижимости, следовательно.

Может быть, не к Вам вопрос, может быть, я ошибусь. Некоторое время назад в городе пытались запустить программу спасения памятников архитектуры, истории и так далее, когда были готовы сдавать в аренду за один рубль с учетом реставрации. Сработало – не сработало?

– Безусловно, сработало. Сам по себе проект очень удачный, причем, он получил положительное движение в двух направлениях. С одной стороны, те помещения, те объекты культурного населения, которые находились в казне, не были обременены правами третьих лиц и были свободными, были реализованы на аукционах с огромным спросом. Стартовая цена увеличилась в семь–десять раз по каждому объекту. Два объекта в настоящий момент отремонтированы, восстановлены. Это достаточно известный дом в Печатниковом переулке, дом 7, он называется «Дом с кариатидами».

Где находился военкомат Дзержинского района в свое время.

– И вторая составляющая, которая тоже очень положительная – это то, что правообладатели объектов культурного наследия, понимая, что за невыполнение охранных обязательств, за неприведение объектов культурного наследия в надлежащее состояние могут быть выселены в любой момент Департаментом городского имущества Департаментом культурного наследия города Москвы, начали активно ремонтировать эти здания. Это мощнейший стимул, который сдвинул ситуацию в этом направлении. Правообладатели объектов культурного наследия, понимая, что за невыполнение охранных обязательств могут быть выселены в любой момент, начали активно ремонтировать эти здания

Сколько еще таких объектов осталось?

– На сегодняшний момент мы ведем работу в отношении еще девяти объектов. Всего реализовано двенадцать, еще девять у нас есть. Мы изначально думали, что у нас объектов таких будет около пятидесяти. Но как раз благодаря тому, что правообладатели начали ремонтировать, реставрировать объекты самостоятельно, я думаю, что до пятидесяти мы не доберемся. Но это скорее плюс, чем минус.

Мы говорим про бизнес. И такое ощущение, что вся деятельность Департамента городского имущества города Москвы сосредоточена на аренде и так далее. А для простых москвичей, которые не увлечены созданием собственного бизнеса, арендой? Единственное, что имеет отношение – это размежевание земель в городе?

– Если мы берем рядовых жителей, которые не занимаются своим каким-то бизнесом, то безусловно, взаимодействие с Департаментом городского имущества города Москвы – это взаимодействие, связанное с оформлением земельного участка под многоквартирным домом. Мы в настоящий момент активно ведем работу по утверждению проектов межевания жилых кварталов. При этом мы исходим из следующего: при определении границ земельного участка мы стараемся максимально возможную территорию с учетом действующих нормативов отвести под эксплуатацию многоквартирного дома. При этом мы рисуем две границы в проекте межевания: минимальную – по сути дела по отмостке, с небольшими отступлениями, и соответственно, максимальную. И у жителей есть возможность выбора той площади, той территории, которая им необходима для эксплуатации своего дома. Безусловно, все без исключения проекты межевания проходят публичные слушания. И к результатам этих публичных слушаний мы внимательно прислушиваемся. Если жители просят нас скорректировать границы земельного участка, увеличить это – везде, где это можно сделать, мы идем навстречу и всегда это делаем.

Насколько активно вовлеклись мы, москвичи, в эту историю? Я просто слушаю Вас сейчас и понимаю, что я, например, ничего про свой собственный дом не знаю. Хотя я прекрасно понимаю, что когда межевание пройдет, мне придется еще немножко платить.

– Платить придется тогда, когда земельный участок будет сформирован, и будет на него зарегистрировано право общедолевой собственности. Насколько увлечены активно, наверное, тоже цифрами отвечу. На конец 2012 года у нас в городе было около шестидесяти многоквартирных домов со сформированными земельными участками – из практически сорока тысяч. На конец прошлого года их количество увеличилось почти до семисот. То есть, почти в десять раз увеличилось количество тех домов, которые оформили землю под своими строениями.

А сколько нужно городу, чтобы было оформлено? Все сорок тысяч?

– Я считаю, что собственники выигрывают больше от того, что у них земля оформлена, нежели чем не оформлена. Потому что когда земельный участок находится в собственности, безусловно, это право определять, что с ним делать. Где будет парковка, где будет зеленая территория, где будет детская площадка. Можно ограничить доступ соответственно на территорию своего многоквартирного дома чужих автомобилей. Можно решить вопрос, связанный с благоустройством – в любом варианте, в каком это желают собственники.

А городу зачем это? Зачем городу отдавать эту территорию? Просто чтобы не нести за нее ответственность? Переложить бремя и иметь дополнительные доходы? 

– Город перед собой не ставит задачи заставить жителей оформить земельные участки в собственность. Мы, утверждая проекты межевания, создаем возможность сделать это всем желающим. Я не договорил, есть еще один, самый главный плюс. У нас еще недавно остро стоял вопрос, когда встречались ситуации, когда осуществлялась точечная застройка в жилых кварталах, и жители неожиданно для себя получали какое-то строение у себя во дворе. Когда земельный участок оформлен в собственность и оформлен в соответствии с проектом межевания – эта ситуация невозможна по определению. Потому что земельный участок, находящийся в собственности, невозможно никому предоставить для того, чтобы построить. Все без исключения жилые кварталы застроены таким образом, что без использования прилегающей территории соседних домов разместить какой-то капитальный объект невозможно. Поэтому когда жители оформляют в собственность свой земельный участок, они себя юридически защищают от каких бы то ни было посягательств на их территорию. Встречались ситуации, когда жители неожиданно для себя получали какое-то строение у себя во дворе. Когда земельный участок оформлен в собственность, эта ситуация невозможна

Ну просто я удивляюсь. Понятно, рост в десять раз. Но соотношение к общему количеству жилых домов в городе – это вообще ни о чем, получается.

– Ну как – ни о чем? Когда было семьдесят домов от сорока тысяч – это было ни о чем. Когда их уже семьсот, это уже все-таки что-то. Я уверен, что по результатам этого года мы будем наблюдать рост не менее чем в два раза.

Насколько я понимаю, это интересует в первую очередь, условно говоря, там, где сформированы ТСЖ. Обычные стандартные дома с традиционной формой управления…

– Разные есть ситуации абсолютно. Это не обязательно дома, которые огорожены, не обязательно дома, где есть ТСЖ. Есть просто инициативные жители, которые обращаются к нам в департамент с просьбой сформировать земельный участок.

Любопытно, в каких округах эти семьсот домов. Это все округа? Интересно даже с точки зрения социальной активности москвичей?

– Разброс. Скажем так, дома с оформленной землей есть во всех без исключения округах. Наибольшая активность, безусловно, соответственно, в ЦАО, где, условно говоря, дорог каждый метр. И сейчас оформив землю, люди, бесспорно, ограничивают доступ на свою территорию.

И сколько это обходится в среднем обычному москвичу – получить придомовой участок?

– Если говорить про формирование земельного участка, то это в районе от пятидесяти до ста тысяч рублей – постановка на кадастровый учет и стоимость работ кадастрового инженера. Если говорить про налог на имущество, который возникает в этой ситуации, – мы делали расчеты для типовых серий домов. Получается нагрузка от шестисот до полутора тысяч рублей в год на среднюю квартиру – шестьдесят квадратных метров. В зависимости от района, если брать совсем удаленные районы, около МКАДа – это еще меньше, если брать ЦАО, то, безусловно, там могут быть цифры больше, потому что в ЦАО, как правило, невысокие дома с небольшим количеством квартир, при этом земельный участок дорогой.

Опять-таки понимаю, что, скорее всего, не к Вам вопрос. Коммерческую выгоду от этого потом можно получить жильцам дома?

– Есть примеры, когда жители на своей придомовой территории осуществляли строительство, например, подземного паркинга. Такие обращения поступали, и город выдавал разрешительную документацию. На сегодняшний момент, насколько я знаю, этот проект реализуется.

Любопытно. Но это опять скорее удобство все-таки. То есть, магазинчик там не построишь, скинувшись всем домом?

– Чисто теоретически это возможно, если это допустимо по градостроительным ограничениям. И еще есть один нюанс. Когда мы говорим о новом строительстве в жилом квартале, безусловно, надо проводить публичные слушания. Спросить соседей своих из близлежащих домов, не против ли они.

А перепродать потом втридорога собственный двор?

– Двор продать нельзя. Здесь обременение. Общедолевая собственность… Так же, как лифт нельзя продать кому-то, условно говоря, кусочек лестницы. Так и кусочек земельного участка прилегающего к дому, не подлежит продаже.

Ну вот смотрите, Вас не удивляет? Я отношусь к категории достаточно информированных москвичей, хотя бы в силу работы. Вас не удивляет, что даже я об этом мало что знаю? Может быть, надо как-то побольше рассказывать?

– Я думаю, что информирование происходит по мере проведения публичных слушаний. На сегодняшний момент у нас утверждены проекты межевания в отношении половины города, половины застроенных кварталов. На оставшуюся половину они подготовлены и как раз сейчас проходят публичные слушания. При этом, если мы говорим про эту утвержденную половину, двадцать пять процентов от всей территории города утверждались до 2010 года и не проходили публичных слушаний. Я думаю, что это как раз одна из причин, почему не все знают о том, что у нас есть проекты межевания. Поэтому то, что прошли публичные слушания – это лучшая реклама, мой взгляд. Каждый понимает, что это такое, какой земельный участок может быть оформлен под многоквартирным домом. Все те проекты межевания, которые были разработаны до 2010 года, сейчас проходят у нас актуализацию – как раз именно с тем, чтобы учесть новые требования, новые нормативы и правила и провести публичные слушания с тем, чтобы информация о том, какой земельный участок положен тому или иному многоквартирному дому, была общедоступной. Более того, мы сделали доступ к этой информации, к этим сведениям абсолютно прозрачным. На электронном атласе города есть специальный слой, который называется «Межевание застроенных кварталов». И включив его, можно посмотреть, утвержден или не утвержден проект межевания в отношении данного конкретного квартала. Если он утвержден – увидеть границы земельного участка, которые могут быть отведены для эксплуатации того или иного здания.

Вы меня искренне удивили, потому что несколько лет назад – достаточно длинный срок – проснувшись утром, я обнаружил у себя часть территории двора, отхваченный под парковку соседним бизнесом. Видимо, стоит посмотреть, аренда это или не аренда и можно ли это отхватить назад.

– Да, есть госинспекция по недвижимости, которая в случае, если территория захвачена незаконно, может отреагировать и устранить эти правонарушения.

Вопрос, который вам задают традиционно: недвижимость города вне пределов города – ее много?

– Не много. Ну скажем, относительно не много. Если сравнивать с городом, то ее у нас действительно не много, если в абсолютных цифрах – то цифра внушительная. В основном это социальные объекты – детские лагеря, это объекты здравоохранения, которые находятся в Московской области. За пределами Московской области – единичны.

Прежняя история с Крымом и любовью к Севастополю?

– В Крыму есть несколько домов отдыха, которые находятся в собственности города либо, соответственно, в собственности городских предприятий. Они эксплуатируются, и решений по их приватизации либо отчуждению пока никаких не принимается.

А нет желания наращивать за пределами? Прикупить, я не знаю, в Париже домик…

– Такой задачи не стоит, это не профильная абсолютно для органа власти деятельность. Поэтому мы не планировали таких сделок.

Все-таки я еще раз хочу вернуться к бизнесу. Каждый день, когда мы составляем блоки событий – куда отправить корреспондента – почти каждый день я вижу проводимые аукционы по продаже того или иного объекта. Кто участвует обычно в этих аукционах? Кто приходит? Это мелкий бизнес? Или это те компании, которые, выкупив то или иное помещение, потом собираются на нем просто зарабатывать?

– Абсолютно разные категории участвуют в торгах. Это и физические лица, и индивидуальные предприниматели, и малый и средний бизнес. Это есть и крупные предприятия, такие, как торговые сети, которые приобретают земельные участки, приобретают готовые объекты недвижимости, чтобы открывать там свои магазины. И хочу сказать, что между собой они достаточно активно конкурируют. Если мы берем земельные участки, например, на котором можно построить объект торговли площадью полторы – две тысячи – это самый ходовой товар, который пользуется наибольшим спросом, наибольшая борьба, наибольший рост.

У Вас никогда не возникало желания все-таки разграничить, что на этот аукцион, по этому объекту мы допускаем только этих… Потому что очевидно, индивидуальный предприниматель, который еще в недалеком прошлом владел энным количеством повадок, даже заработав определенную сумму, вряд ли сможет противостоять любой крупной торговой сети.

– Вы знаете, это разные категории покупателей. Малый бизнес или индивидуальный предприниматель не будет покупать земельный участок для строительства объекта в две тысячи. Равно как и не будет покупать такое объект. И в то же время торговая сеть не будет покупать помещение площадью пятьдесят квадратных метров. Это разные рынки, разный спрос, разные участники.

Вас устраивает количество этих участников? Или вам хотелось бы большей активности? Тем более что появилась новая форма – Coworking. Насколько я понимаю, она все-таки отсекает ту часть, которая хотела бы, но не может себе позволить. Она забирает под себя кого-то, выкупил помещение, разместил у себя несколько компаний подчас… Опять я возвращаюсь к Вашему прошлому человека, который занимался развитием конкуренции. Вам бы не хотелось изменить эти правила?

– Коворкинг – это своя ниша, которая, безусловно, имеет право на жизнь. У города есть несколько предприятий, которые подведомственны Департаменту науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы, который занимается развитием этого бизнеса, этого направления и создают соответствующие центры. Если мы говорим про городскую недвижимость в чистом виде, то мы не предлагаем – у нас просто нет таких помещений, которые могли бы быть использованы для подобных целей. Это, как правило, небольшие помещения, а коворкинг – это должно быть сколько-нибудь значимое…

Просто в коворкинг иногда приходят те, кто не потянул, а мог бы потянуть…

– Именно поэтому город и ставит перед собой задачи. И одной из задач – создание таких центров с тем, чтобы те, кто не может себе позволить на текущий момент арендовать полноценное помещение либо здание, они могут найти себе место в таких центрах.

А Вам интересней что: продавать городское имущество или политика аренды?

– Мы ищем разумный баланс между двумя формами вовлечения в оборот имущества. С одной стороны, мы ставим перед собой задачей и целью продажу небольших объектов недвижимости, таких как пятьдесят, сто метров, условно говоря, до двухсот–трехсот метров.

Почему?

– Потому что их количество достаточно большое, при этом арендный доход, который они приносят, он невысокий. А издержки по администрированию большого количества договоров у нас достаточно высоки. Поэтому мы ставим перед собой задачу продажи небольших объектов недвижимости и вовлечения в аренду тех объектов, у которых площади побольше.

Хотел я вернуться все-таки к претензиям, которые звучали в последнее время. Неоправданно высокая аренда– хоть Вы и говорите, что скорее всего, извлекалась дополнительная прибыль – социальных объектов? Ведь были же истории с галереями, различными театрами, кружками и так далее. Когда приходила эта накопленная аренда, пересчитанная задним числом, измененные правила. И люди были вынуждены покидать, хотя в районе все были счастливы, что это есть.

– Если говорить про льготную аренду для социально направленных организаций, предприятий, то она в городе сохранена. Она касается как объектов здравоохранения, образования. Это касается и малого бизнеса вне зависимости от вида деятельности в случае, если они занимают помещение меньше трехсот метров. Это касается и предприятий бытового обслуживания, работающих в сфере культуры предприятий. Просто механизм предоставления таких льгот был видоизменен. Была создана межведомственная рабочая группа в правительстве города, которая рассматривала заявки от предпринимателей, арендующих у нас помещения. И я так скажу, что их тех обращений, которые к нам поступили, больше половины были удовлетворены. Это те предприятия, которые смогли подтвердить свой статус и вид деятельности, которым они занимаются. Поэтому город ни в коем случае не ставит перед собой задачи ущемления интересно социально направленных предприятий и их всячески поддерживает. Более того, скажу, что в городе запущены специальные арендные программы для дошкольных образовательных учреждений, когда мы предлагаем по рублю детские садики. Это специальная программа «Доктор рядом» – для медицинских учреждений, когда мы также по рублю предлагаем в аренду помещения. Это льготные ставки аренды для уже существующих садиков, которые раньше работали – ставки 1800 рублей за квадратный метр. Поэтому город, безусловно, такой задачи не отрицает, ставит ее для себя приоритетной. В то же время мы считаем, что абсолютно рыночные сферы деятельности и торговля должны платить рыночные ставки. В городе запущены специальные арендные программы для дошкольных образовательных учреждений, когда мы предлагаем по рублю детские садики

Это понятно. И вопрос, коротко. Когда Вы пришли, посмотрели, что у города такое-то имущество, такое-то имущество… У вас ни разу не возникала реплика «Ого! Еще и вот это есть?»

– Я воспринимаю это как работу, которую надо делать, и делать хорошо.

Я понимаю, но по-человечески: а у города еще в имуществе…

– Знаете, я не воспринимаю это как имущество, которое имеет отношение ко мне. Это, условно говоря, имущество, которым надо эффективно управлять. Управлять таким образом, чтобы оно давало доход в бюджет и решало те задачи, которые стоят перед городом.

Источник: Департамент городского имущества г. Москвы.

Читайте также
А.В. Прохоров
06 октября 2018
Александр Прохоров - Индустрия большого города: ставка на высокие технологии
А.В. Прохоров
Руководитель Департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы
Л.В. Кострома
05 октября 2018
Леонид Кострома: Мы структурируем крупные проекты
Л.В. Кострома
Директор Городского агентства управления инвестициями при Правительстве Москвы
Л.В. Кострома
06 сентября 2018
Леонид Кострома: Инвесторы могут вложить в создание транспортно-пересадочных узлов триллион рублей
Л.В. Кострома
Директор Городского агентства управления инвестициями при Правительстве Москвы
В.В. Ефимов
12 августа 2018
Владимир Ефимов: если сдерживать Москву в развитии, доходы федерального бюджета начнут пропорционально сокращаться
В.В. Ефимов
Заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений, руководитель Департамента экономической̆ политики и развития города Москвы
В.В. Ефимов
09 августа 2018
Владимир Ефимов – о бюджете города
В.В. Ефимов
Заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений, руководитель Департамента экономической̆ политики и развития города Москвы
Н.А. Сергунина
25 мая 2018
«Причина успеха — продуманная экономическая политика»
Н.А. Сергунина
Заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы — руководитель Аппарата Мэра и Правительства Москвы
А.А. Фурсин
23 мая 2018
Алексей Фурсин: зарубежных инвесторов в Москве интересует выгода, а не политика
А.А. Фурсин
Руководитель Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы