Рынок коммерческой недвижимости в Москве стабилизируется и готов качественно развиваться


NedvigimostНа московском рынке коммерческой недвижимости происходит стабилизация арендных ставок, поиск оптимальных условий аренды, наблюдается высокая конкуренция за арендаторов, что диктует необходимость качественного улучшения существующих объектов и выхода на рынок предложений в новых форматах. Эти и другие тенденции по итогам первого полугодия зафиксировал сравнительный анализ отчетов ведущих компаний-консультантов – Colliers International, Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle, Knight Frank и «Магазин магазинов», который был проведен Департаментом экономической политики и развития города Москвы.

Объем сделок на рынке офисной недвижимости в первом полугодии увеличился и оценивается в диапазоне 405-660 тыс. кв. м, причем в среднем в квартал до 50 тыс. кв. м офисов приобретаются в собственность. По сравнению с концом 2015 года вакантность московских офисов в среднем снизилась на 0,4-0,9 п.п. в основном за счет сокращения свободных площадей офисов класса А. По данным Knight Frank, продолжилось незначительное снижение ставок аренды по всем сегментам офисной недвижимости. Аренда офиса класса А в среднем обходится в 24,7 тыс. руб./кв. м, офиса класса В – в 13,9 тыс. руб./кв. м. Совокупное предложение офисной недвижимости этих классов оценивается экспертами в интервале 15,7 – 18,0 млн кв. м с учетом введенных в первом полугодии 175 тыс. кв. м новых качественных офисных площадей, около 70% которых – бизнес-центры класса В вне центра города. В стадии строительства находятся около 1 млн. кв. м офисных помещений.

Рост посещаемости торговых центров во втором квартале текущего года начал положительно влиять на динамику восстановления рынка торговой недвижимости. Несмотря на ввод до 200 тыс. кв. м новых площадей, ставки аренды в первом полугодии не изменились. Лидерами по темпам открытия новых торговых точек стали сети быстрого питания, алкомаркеты, индустрия развлечений. Кроме того, до 59% новых площадей арендуют fashion-операторы. В первом полугодии в Москве открылись флагманские магазины 24 новых международных брендов. Наибольшую арендную заполняемость на уровне 97-98% демонстрировали торговые прайм-объекты, расположенные в самых людных частях города. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию не менее 15 новых торговых центров различного формата. Большинство анонсируемых проектов – это розничная торговля в многофункциональных комплексах или в составе новых инфраструктурных проектов, связанных с развитием транспортно-пересадочных узлов, в том числе на Московском Центральном Кольце и Третьем пересадочном контуре Московского метрополитена, движение по первой очереди которых начнется уже в текущем году.

По мнению экспертов, высокая гибкость рынка торгово-офисной недвижимости также связана с новой системой расчета налога от кадастровой стоимости объектов.

На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию новых мощностей (порядка 250 тыс. кв. м) на рынке складской недвижимости эксперты отмечают увеличение спроса, примерно вдвое превосходящее показатели первого полугодия прошедшего года. При этом доля вакантных помещений по-прежнему сохраняется на высоком уровне и оценивается консультантами в 8,6% или около 1,3 млн. кв. м. Ядро арендаторов (около 50% сделок) составляют розничные сети, специализирующиеся на продаже продуктов питания и товаров для дома. При стабилизации средних арендных рублевых ставок аналитики отмечают их дифференциацию в зависимости от направления: цены на юго-западе региона заметно выше, чем стоимость аренды объектов на востоке. Новый тренд – переход девелоперов на схемы built-to-suit, подразумевающих начало строительства только при наличии платежеспособного спроса: во второй половине 2016 года так будет построено до 60% новых складских комплексов.

Справочно:

Ведущие консультанты в области коммерческой недвижимости – Colliers International, Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle, Knight Frank и специализирующая на торговой недвижимости компания «Магазин магазинов» ведут мониторинг рынка России и Москвы, отслеживая тренды в секторах офисной, торговой и складской недвижимости. Консолидированный сравнительный анализ данных и выводов пяти ведущих консультантов, периодически выполняемый специалистами Департамента экономической политики и развития города Москвы, позволяет выявить превалирующие тенденции рынка коммерческой недвижимости Москвы и наиболее вероятные направления его развития. Различия в аналитических оценках и выводах консультантов связаны с различиями в выборке анализируемой информации, методиках оценки, использовании разных обменных курсов и т.п. факторами.

Источник: Департамент экономической политики и развития